Sprzedaż nieruchomości obciążonej długiem nie jest drogą prostą, ale bywa jedyną sensowną, gdy licznik odsetek rośnie szybciej niż wartość mieszkania. Najczęściej decyzja dojrzewa w chwili, gdy wierzyciel zaczyna działać: bank wypowiada umowę, komornik zajmuje rachunek, a do skrzynki wpada zawiadomienie o wszczęciu egzekucji. Właśnie wtedy na stół trafia umowa przedwstępna, bo to ona spina interesy sprzedającego, kupującego i wierzycieli, dając czas na uregulowanie zobowiązań i dociągnięcie formalności do aktu notarialnego.
Przy zadłużeniu nie ma miejsca na schematy w stylu „kopiuj, wklej”. Każde obciążenie ma swoją dynamikę, a diabeł tkwi w szczegółach: rodzaju długu, stanie księgi wieczystej, wezwaniu do zapłaty, terminach banku i kolejce roszczeń. Dobrze napisana umowa przedwstępna porządkuje to pole minowe i w kontrolowany sposób prowadzi do bezpiecznego zamknięcia transakcji. Źle napisana, zamraża kupującego na miesiące i pcha sprzedającego w stronę licytacji komorniczej.
Jak dług wpływa na możliwość sprzedaży mieszkania
Zadłużenie nie blokuje sprzedaży jako takiej. Ogranicza natomiast rozporządzanie nieruchomością, wpływa na kolejność płatności i podnosi poprzeczkę dowodową. Różne typy długów niosą różne konsekwencje. Kredyt hipoteczny banku w dziale IV księgi wieczystej jest klasykiem. Do umowy przedwstępnej trzeba dołączyć zaświadczenie banku z dokładnym saldem, numerem rachunku technicznego oraz promesą zwolnienia hipoteki po spłacie określonej kwoty. Inaczej wygląda alimentacyjna egzekucja komornicza, mandatowa czy zaległości wobec wspólnoty. Te roszczenia często nie widnieją jako hipoteka, ale mogą skutecznie sparaliżować rozliczenia przy akcie, bo wierzyciel ma silne instrumenty przymusu poza księgą.
Zdarza się, że ktoś pyta: jak sprzedać zadłużone mieszkanie? Najczęściej odpowiedź brzmi: poprzez umowę przedwstępną z zaplanowaną spłatą długów z ceny sprzedaży, tak aby kupujący zyskał czysty tytuł, a wierzyciele swoje pieniądze. Samo „znalezienie kupca” nie wystarczy. Trzeba zaprojektować przepływy, zdobyć dokumenty od banku i komornika i zamknąć luki w księdze wieczystej.
Księga wieczysta jako mapa ryzyka
Doświadczony notariusz zaczyna od księgi wieczystej. W dziale I znajdziesz opis lokalu i udział w gruncie, w II właścicieli, w III ostrzeżenia i prawa osobiste, w IV hipoteki. Najgroźniejsze bywają wzmianki, które mówią: coś się dzieje, ale jeszcze nie zostało wpisane. Wzmianka o wniosku komornika o wpis ostrzeżenia sygnalizuje wyścig z czasem. Nie ignoruj jej w nadziei, że „jakoś się ułoży”. W praktyce sprzedający z wzmianką bywa w stanie zamknąć transakcję, ale wymaga to precyzyjnego harmonogramu spłaty i notarialnych zobowiązań wierzycieli.
Zaległości wspólnotowe, choć nie mają swojego działu w księdze, potrafią pokrzyżować plany. Wspólnota wystawi zaświadczenie o braku zaległości dopiero po uregulowaniu wszystkich opłat. Bez tego część notariuszy odmawia podpisania aktu. Jeżeli sprzedaż ma sfinansować spłatę tych zaległości, trzeba to opisać w umowie, aby kupujący nie finansował „w ciemno” długu, który formalnie wisi na mieszkaniu.
Co naprawdę robi umowa przedwstępna w sytuacji zadłużenia
W wariancie zwykłym umowa przedwstępna obiecuje zawarcie w przyszłości umowy przyrzeczonej i określa warunki cenowe. W wariancie zadłużonym musi wykonać dodatkową pracę: ustalić zadania, terminy i potwierdzić, że po spłacie konkretnych kwot nieruchomość zostanie wydana bez obciążeń. Odpowiednio sformułowana umowa powinna:
- określić parametry zadłużenia i źródła ich weryfikacji,
- zdefiniować warunki zawieszające oraz twarde terminy,
- wprowadzić mechanikę płatności bezpośrednio na rachunki wierzycieli.
Takie trzy filary pozwalają kupującemu bezpiecznie zarezerwować nieruchomość, a sprzedającemu wygasić ogień pod stopami. Bez nich umowa staje się luźną deklaracją i paliwem dla sporów.
Dokumenty, bez których nie podpisuj
Zanim usiądziesz u notariusza, zbierz dokumenty, które materializują dług i pokazują, jak go zgasić. Z bankiem hipotecznym rozmawiaj konkretnie: poproś o promesę na blankiecie, z pieczęcią i podpisem, z podanym saldem na dzień X, odsetkami dziennymi, numerem rachunku do spłaty oraz jednoznaczną deklaracją, że po wpływie kwoty bank wyda zgodę na wykreślenie hipoteki. Jeżeli kredyt jest walutowy albo oparty o zmienną stopę, promesa powinna przewidywać margines wahań i sposób dopłaty różnicy.
Komornika poproś o stan zaległości, numery spraw, identyfikatory płatności, ewentualny plan podziału sumy uzyskanej, jeśli egzekucja dotyczy tej konkretnej nieruchomości. Dobrze jest uzyskać jego pisemne stanowisko, że po spłacie w sprawach A i B odblokuje rachunek i uchyli zajęcia. Wspólnota wyda zaświadczenie o stanie opłat, spółdzielnia potwierdzi brak zaległości albo wskaże kwotę do rozliczenia na dzień przeniesienia własności.
Warto mieć aktualny odpis księgi wieczystej z Centralnej Bazy Ksiąg Wieczystych, zaświadczenie o braku zameldowanych, protokół zdawczo-odbiorczy mediów przygotowany do wypełnienia, a przy gruntach użytkowanych wieczyście decyzję o przekształceniu oraz dowody opłacenia opłat przekształceniowych, jeśli obowiązują.
Konstrukcja płatności: małe zmiany, duże bezpieczeństwo
Największy błąd przy zadłużeniach to klasyczna zaliczka na rękę sprzedającego i mglista obietnica, że z tych środków spłaci kredyt. Rzadziej działa, częściej kończy się konfliktem. Zamiast tego wprowadź rachunek powierniczy lub przynajmniej podziel płatność na transze kierowane wprost do wierzycieli. Bank hipoteczny dostaje swoją część z góry, zgodnie z promesą. Komornik otrzymuje kwotę wynikającą z zaświadczenia, z dopiskiem sygnatury sprawy. Reszta trafia do sprzedającego po spełnieniu warunków, na przykład po złożeniu wniosku o wykreślenie hipoteki albo po przedstawieniu zgody banku.
Jeśli kupujący finansuje się kredytem, bank kupującego musi zawczasu zaakceptować strukturę płatności. Większość banków bez problemu przelewa część środków na rachunek techniczny banku sprzedającego i resztę na konto sprzedającego, ale chce mieć na to notarialny schemat i promesy. Pamiętaj o czasie: wypłata kredytu trwa realnie od 3 do 10 dni roboczych po spełnieniu warunków, a te obejmują czasem odpis z księgi wieczystej po wpisie hipoteki na rzecz banku kupującego. Ten paradoks rozwiązujesz przez warunek wypłaty z zabezpieczeniem w postaci roszczenia z umowy przedwstępnej wpisanego do działu III oraz precyzyjny harmonogram.
Warunki zawieszające i terminy, które ratują transakcję
Przy długach warto myśleć o transakcji jak o projekcie z kamieniami milowymi. Warunki zawieszające to bramy, przez które nie przejdziesz bez klucza. Można do nich zaliczyć: uzyskanie promesy banku wierzyciela hipotecznego, wydanie zaświadczeń o niezaleganiu lub o wysokości zaległości, ustanowienie zabezpieczeń przejściowych, zgody współwłaścicieli lub małżonka, jeżeli wymaga tego ustrój majątkowy. Jeżeli roszczenie z umowy przedwstępnej ma być wpisane do księgi, złóż wniosek do sądu razem z podpisaniem umowy i zastrzeż, że brak wzmianki w ciągu określonej liczby dni uprawnia do wstrzymania płatności.
Terminologia ma znaczenie. Zadatek a zaliczka to nie to samo. Zadatek, gdy druga strona nie dotrzyma umowy z własnej winy, przepada albo podlega zwrotowi w podwójnej wysokości. Zaliczka zawsze wraca. W zadłużonych transakcjach wolę zaliczkę, bo jej automatyczna sankcja może uruchomić kłopoty w sytuacji, gdy przeszkodą okaże się niezależna decyzja komornika albo opóźnienie banku. Jeśli jednak strony upierają się przy zadatku, niech towarzyszy mu katalog przypadków, w których podlega zwrotowi bez mnożników, na przykład gdy bank wierzyciel nie wyda promesy mimo wniosku i standardowych dokumentów.
Roszczenie z umowy przedwstępnej i wpis do księgi: tarcza dla kupującego
Wpis roszczenia o przeniesienie własności do działu III księgi wieczystej to najtańsze ubezpieczenie. Sąd wieczystoksięgowy musi zarejestrować wzmiankę, a potem wpis, co zwykle trwa od kilku dni do kilku tygodni, w zależności od sądu. Od momentu wzmianki nikt nie kupi mieszkania „bokiem” bez ryzyka. W razie bankructwa sprzedającego lub próby sprzedaży konkurencyjnej, kupujący z roszczeniem ma pierwszeństwo. W praktyce zniechęca to nieuczciwe działania i uspokaja bank kupującego, który widzi faktyczne zabezpieczenie.
Jeżeli zadłużenie jest wysokie i istnieje presja czasu, wpis roszczenia powinien nastąpić natychmiast po podpisaniu umowy przedwstępnej. W umowie warto przewidzieć, że strony składają wniosek w kancelarii notarialnej, a koszty wpisu oraz taksy pokrywa konkretna strona albo dzielą je w ustalony sposób.
Gdy w grę wchodzi egzekucja komornicza
Komornik interesuje się nie tylko twoją nieruchomością, ale całą masą majątkową. Jeżeli egzekucja doszła do etapu zajęcia nieruchomości i złożenia wniosku o wpis wzmianki, bieg zdarzeń przyspiesza. Sprzedaż prywatna jest nadal możliwa do czasu przysądzenia własności przez sąd w trybie licytacji, ale wymaga współpracy z wierzycielem i komornikiem. Z praktyki: komornicy zwykle nie blokują sprzedaży, jeśli widzą plan spłaty i zgodę głównego wierzyciela. Proszą o udział w akcie albo o wypłatę na rachunek depozytowy kancelarii komorniczej, z którego później dokonają podziału.
Najważniejsza jest transparentność przepływów. Pokaż komornikowi umowę przedwstępną, harmonogram, promesy banków. Ustal, czy po spłacie konkretnych kwot komornik złoży wniosek o uchylenie zajęć. Jeżeli w egzekucji jest kilku wierzycieli, zapytaj o plan podziału, aby nie zaskoczyła cię niedopłata w końcówce.
Specyfika zadłużeń wobec wspólnoty mieszkaniowej i spółdzielni
Wspólnota ma potężny argument: odpowiedzialność nowego właściciela za zaległości poprzednika w zakresie zaliczek i mediów potrafi sięgnąć 3 lat wstecz. Notarialnie można to zneutralizować jedynie poprzez doprowadzenie do spłaty i uzyskanie zaświadczenia. Staraj się, aby część ceny sprzedaży była przeznaczona na natychmiastowe uregulowanie niedopłaty, a dowód przelewu został załączony do aktu. Spółdzielnia często wymaga osobnych zaświadczeń, zwłaszcza gdy przenoszony jest spółdzielczy własnościowy tytuł do lokalu. Zasada ta sama: bez papierów o braku zaległości, nie liczyłbym na ugodowe podejście notariusza.
Stawka podatkowa i ryzyka fiskalne przy zadłużonych transakcjach
Sprzedający, który zbywa mieszkanie przed upływem 5 lat od końca roku nabycia, zderzy się z podatkiem dochodowym od sprzedaży. Zadłużenie nie zwalnia z podatku. Można skorzystać z ulgi na cele mieszkaniowe, jeśli środki w ciągu 3 lat trafią na własne cele mieszkaniowe zgodnie z ustawą. Spłata kredytu, który finansował sprzedawane mieszkanie, mieści się w katalogu, ale trzeba trzymać się litery przepisów, gromadzić dowody przelewów i oświadczenia w PIT. Podatek od czynności cywilnoprawnych płaci kupujący przy rynku wtórnym, a gdy finansuje zakup kredytem, bank naliczy prowizje i opłaty sądowe za wpis hipoteki. Te koszty warto mieć w budżecie, bo potrafią dołożyć kilka tysięcy złotych.
Przykład z praktyki: jeden dług, trzech aktorów, cztery przelewy
Mieszkanie warte 720 tys. zł, hipoteka banku na 410 tys., zaległość we wspólnocie 9 tys., zajęcie komornicze rachunku w sprawie mandatowej na 6 tys. Sprzedający nie dysponuje gotówką. Kupujący ma kredyt. Umowa przedwstępna przewidziała: wpis roszczenia w księdze, warunek zawieszający w postaci promesy banku hipotecznego, płatność w czterech strumieniach. Bank kupującego wysłał 412 tys. na rachunek techniczny banku sprzedającego, 9 tys. na konto wspólnoty, 6 tys. na rachunek depozytowy komornika, resztę, po potwierdzeniach, na konto sprzedającego. Bank hipoteczny w dwa dni wydał zgodę na wykreślenie hipoteki, wspólnota w tym samym tygodniu wystawiła zaświadczenie, komornik zwolnił rachunek po wpływie środków. Notariusz w akcie przyrzeczonym złożył wnioski do sądu o wykreślenie hipoteki i wpis własności. Całość domknęła się w 5 tygodni. Taki scenariusz działa, bo każdy wiedział, kiedy i na jakiej podstawie dostanie swoje.
Czego unikać przy zadłużonej umowie przedwstępnej
Największym grzechem jest bagatelizowanie formalności. Ustne zapewnienie banku nie zastępuje promesy. Zrzut ekranu ze stanu konta nie jest dokumentem dla notariusza. Płatność „w transzach na konto sprzedającego” w nadziei, że on rozdzieli środki, to zaproszenie do kłopotów. Kolejne ryzyko to formuły typu „sprzedający zobowiązuje się spłacić kredyt do dnia X, w przeciwnym razie strony rozwiążą umowę”. A co z roszczeniami kupującego, kosztami wyceny, wydatkami na wniosek kredytowy? Należy przewidzieć, jak rozliczane są koszty w razie fiaska z przyczyn niezależnych.
W umowach bywa też pułapka milczenia o odsetkach. Jeżeli saldo długu rośnie codziennie, promesa powinna zawierać mechanizm dopłaty różnicy w dacie aktu. Brak takiej klauzuli prowadzi do impasu przy stole notarialnym, gdy bank żąda o 1 500 zł więcej niż ustalono, a żadna strona nie chce dopłacić.
Forma umowy: zwykła pisemna czy akt notarialny
Kodeks cywilny dopuszcza umowę przedwstępną w zwykłej formie pisemnej. Tyle że przy nieruchomościach, zwłaszcza zadłużonych, forma aktu notarialnego ma dwie przewagi. Po pierwsze, umożliwia wpis roszczenia do księgi wieczystej. Po drugie, ułatwia dochodzenie zawarcia umowy przyrzeczonej albo odszkodowania, bo masz twardy dowód. Dodatkowo notariusz od razu przygotuje wnioski wieczystoksięgowe i zadba o to, by załączniki były kompletne. Koszt taksy za umowę przedwstępną bywa niższy niż cena nerwów, gdy coś pójdzie nie tak. Z mojego doświadczenia akt notarialny przy zadłużeniu to standard, nie ekstrawagancja.
Kiedy wstrzymać się z podpisaniem
Zdarzają się sytuacje, w których nawet najlepsza umowa przedwstępna nie pomoże. Jeśli bank hipoteczny odmawia wydania promesy lub uzależnia ją od zdarzeń nierealnych, najpierw wyjaśnij spór z bankiem. Jeżeli w księdze widnieje wzmianka o skardze pauliańskiej, ryzyko podważenia sprzedaży przez wierzyciela jest na tyle wysokie, że kupujący z kredytem nie dostanie finansowania. Gdy dług przekracza wartość nieruchomości i nie ma realnego sposobu na pokrycie różnicy z innych środków, projekt nie domknie się w zwykłym trybie, a rozmowa powinna dotyczyć ugody z wierzycielem albo procedury upadłościowej.
Negocjacje, które robią różnicę
Banki potrafią dopasować promesę do warunków transakcyjnych, jeśli słyszą spójny plan. Poproś o dłuższą ważność dokumentu, najlepiej 60 dni, i jasną metodologię naliczania odsetek. Komornik nieraz zgadza się na zawieszenie czynności po otrzymaniu notarialnego zobowiązania o płatności z aktu. Wspólnota, widząc pewny termin sprzedaży, czasem rezygnuje z doliczania ustawowych odsetek, jeśli zaległość zostanie uregulowana „z dnia aktu”. Tego nie znajdziesz w przepisach, to kwestia rozmowy i wiarygodności.
Kupujący powinni negocjować wpis roszczenia do księgi i przejrzystą strukturę płatności, a także prawo odstąpienia ze zwrotem kosztów w razie braku promesy banku wierzyciela lub istotnych przeszkód prawnych ujawnionych po podpisaniu. Sprzedający powinni zadbać, aby część ceny trafiła do nich niezwłocznie po spełnieniu warunków, a nie dopiero po wszystkich wpisach sądowych, bo to potrafi trwać miesiącami.
Dobre praktyki przy przygotowaniu umowy przedwstępnej
- dołącz wszystkie promesy, zaświadczenia i wyciągi jako załączniki, nie opisuj ich „w treści” ogólnikowo,
- zdefiniuj precyzyjnie rachunki do płatności i identyfikatory przelewów, włącznie z sygnaturami spraw,
- wpisz roszczenie z umowy do księgi wieczystej natychmiast po podpisaniu,
- używaj warunków zawieszających z datami granicznymi i skutkami ich niespełnienia,
- opisz mechanizm domknięcia różnicy w saldzie zadłużenia wynikającej z odsetek.
To krótka checklista, ale w praktyce rozwiązuje 80 procent problemów, które widuję przy stole w kancelarii.
Co z rękojmią i odpowiedzialnością za wady prawne
Zadłużenie to nie wada fizyczna, ale wada prawna. Kodeks cywilny przewiduje odpowiedzialność za wady prawne, chyba że została ograniczona lub wyłączona, co w obrocie konsumenckim bywa trudne lub ryzykowne. Lepiej jest wprost opisać w umowie, jakie obciążenia istnieją, jak i kiedy zostaną usunięte, i uzależnić zawarcie umowy przyrzeczonej od ich usunięcia. Jeżeli kupujący akceptuje pozostawienie jakiejś hipoteki (na przykład służebności zabezpieczającej media), musi to wynikać z treści umowy i być ujawnione w księdze.
Mieszkanie z kredytem we frankach, zmienny kurs i jak to ugryźć
Hipoteka walutowa jest osobnym rozdziałem. Saldo spłaty bywa uzależnione od kursu z dnia księgowania, a w trakcie tygodnia potrafi „pływać” o kilka tysięcy złotych. Promesa powinna przewidywać kurs odniesienia i margines. W umowie da się to opisać prostą formułą: kupujący wpłaca na rachunek techniczny kwotę według kursu X z dnia Y plus rezerwę 3 procent, a po rozliczeniu bank zwraca nadwyżkę na wskazany rachunek. Pozwala to uniknąć nerwowego dosypywania środków na ostatniej prostej.
A co, jeśli brakuje kilkunastu tysięcy do domknięcia salda
Często słyszę: „brakuje 15 tys., liczę, że dogadam się z kupującym”. To bywa możliwe, ale tylko przy uczciwym ułożeniu wachlarza zabezpieczeń. Najczystsze rozwiązanie, gdy różnica nie mieści się w cenie, to depozyt notarialny. Kupujący składa brakującą kwotę do depozytu, który zostanie wydany tylko wtedy, gdy bank potwierdzi przyjęcie spłaty i wystawi zgodę na wykreślenie. Jeżeli transakcja nie dojdzie do skutku z przyczyn niezależnych od kupującego, depozyt wraca. Zapis wymaga precyzji, ale działa.
Rola pośrednika i notariusza
Dobry pośrednik odciąża obie strony na etapie dokumentów i negocjacji z wierzycielami. Nie zastąpi notariusza, ale dostarczy zaświadczenia, sprawdzi księgę, upilnuje terminów. Notariusz jest strażnikiem formalnej strony transakcji. Z mojego doświadczenia najbezpieczniej jest angażować notariusza już przy umowie przedwstępnej, a nie dopiero przy akcie przenoszącym własność. Wtedy można zaprojektować mechanizm płatności pod realia konkretnej sprawy, a nie dopasowywać transakcję do przygotowanego wcześniej szablonu.
Kiedy lepiej chwilowo wstrzymać sprzedaż i się przegrupować
Jeżeli wisi nad tobą skarga pauliańska albo postępowanie upadłościowe, najpierw skonsultuj się z prawnikiem procesowym. Sprzedaż w takich warunkach często prowokuje kolejne spory. Gdy długi pozabezpieczone przekraczają wartość mieszkania, rozmawiaj o układzie z wierzycielami albo dobrowolnej sprzedaży w uzgodnieniu z bankiem jako alternatywie licytacji. Taka transakcja może obejmować zwolnienie z reszty długu po sprzedaży, co czasem jest jedyną drogą wyjścia, ale wymaga twardych, pisemnych ustaleń z bankiem.
Odpowiedź na najczęstsze pytanie: Jak sprzedać zadłużone mieszkanie?
Po pierwsze, policz długi i sprawdź księgę. Po drugie, zdobądź promesy i zaświadczenia. Po trzecie, zaprojektuj umowę przedwstępną z wpisem roszczenia i płatnością bezpośrednio do wierzycieli. Po czwarte, ustaw warunki i terminy, które realnie da się spełnić. Po piąte, prowadź komunikację z komornikiem i wspólnotą, trzymając wszystko na piśmie. Sprzedaż zadłużonego mieszkania to logistyka finansowa połączona z prawną asekuracją. Dobrze zrobiona, pozwala zamienić nieruchomość w gotówkę i wyjść z długów bez piętna licytacji.
Najczęstsze błędne przekonania
- „Zadłużonego mieszkania nie da się sprzedać.” Da się, o ile cenę i przepływy dostosujesz do długu, a wierzyciele mają jasną ścieżkę spłaty.
- „Wystarczy dopisać w umowie, że sprzedający spłaci kredyt.” Bez promesy i mechaniki płatności taki zapis ma niewielką wartość.
- „Zadatek lepiej dyscyplinuje.” Dyscyplinuje, ale też generuje niepotrzebne spory w przypadkach, gdy opóźnia się podmiot trzeci, nie strony.
- „Komornik zawsze wszystko blokuje.” Komornicy współpracują, gdy widzą wiarygodny plan i strumień pieniędzy zabezpieczony notarialnie.
- „Kupujący z kredytem nie wejdzie w zadłużone mieszkanie.” Wejdzie, jeśli dostanie porządną dokumentację, wpis roszczenia i czytelną strukturę płatności.
Ostatnie wskazówki praktyczne
Prowadź segregator albo folder w chmurze z datowanymi wersjami dokumentów. Każdą rozmowę z bankiem, wspólnotą, komornikiem potwierdzaj mailowo. W umowie przedwstępnej dopisz paragraf o wymianie informacji i obowiązku przedstawienia nowych pism wpływających do stron, szczególnie tych dotyczących egzekucji lub wpisów do księgi. Szanuj czas sądów wieczystoksięgowych i miej plan B, gdy wniosek o wpis będzie czekał długo. W razie jurysdykcji dwóch sądów, wybierz kancelarię notarialną, która pracuje z tym, gdzie terminy są krótsze.
A przede wszystkim, planuj od końca. Wyobraź sobie, że siedzisz przy akcie przyrzeczonym: jakie dokumenty muszą leżeć na stole, jakie przelewy muszą zostać zlecone, jakie zgody już są zebrane. Cofnij się od tej sceny do dzisiaj, rozpisując kroki i daty. Zadłużenie komplikuje sprzedaż tylko wtedy, gdy prowadzisz ją po omacku. Dobrze skrojona umowa przedwstępna jest twoją mapą, a precyzyjne dokumenty, wpis roszczenia i kontrola przepływów pieniędzy zamieniają trudny projekt w wykonalny plan.
